遺産分割では相続税計算時とは異なる不動産評価の考え方が必要です。相続税のための評価額は国税庁の定める画一的な基準で算出されますが、遺産分割時の評価はこれにこだわる必要がありません。

実際のところはどのように評価が行われているのでしょうか。当記事では遺産分割協議における不動産評価のポイントを解説します。

遺産分割における不動産評価の重要性

相続財産の中でも不動産は評価額が大きく、遺産分割の成否を左右する重要な財産です。相続人それぞれが受け取る財産の価値を明確にしておかないと公平な遺産分割も難しいため、適切な不動産評価が欠かせません。

なお、相続開始後は「相続税の計算」と「遺産分割」という2つの場面で不動産評価が必要になりますが、その評価方法は大きく異なります。
相続税の計算では課税の公平性が重視されることから財産評価基本通達に基づく画一的な評価方法が用いられます。
一方、遺産分割における不動産評価は相続人間の合意形成を目的としており、柔軟に評価方法を採用することができるのです。

遺産分割時の不動産評価の基本的な考え方

遺産分割時の不動産評価では「実勢価格」を基準としながらも、相続人全員の合意があれば柔軟な評価方法を選択することができます。相続税評価額とは異なり、“相続人間の公平な財産分割を実現するための評価”であることを理解しておくと良いでしょう。

実勢価格（時価）を基準とする理由

遺産分割時の不動産評価は、実勢価格を基準とします。

実勢価格とは「不動産が市場で売買される場合の価格」であり、「時価」とも表現される値です。相続税評価額だと一般的に市場価格より低く設定されるため、これを基準にしてしまうと実際の経済的価値が適切に反映されません。
しかし実績価格には相続開始時点での不動産市場の需要と供給の状況が反映されていますし、経済状況やトレンドの変化による変動も反映されることから、各相続人が受け取る財産の実質的な価値を正確に把握できるようになります。

相続人全員の合意の重要性

遺産分割における不動産評価でもっとも重要なのは、“最終的に相続人全員の合意が得られるかどうか”です。

たとえ専門家による適正な評価を知ることができたとしても、相続人の誰かが評価額に納得できない場合、遺産分割協議は難航するでしょう。

そこで、評価方法の選択から具体的な評価額の決定まで、各段階で相続人全員の理解と納得を得ながら進めることが重要といえます。1人が独断で作業を進めてしまうのではなく、相続人間で評価方法について話し合い、全員が受け入れられる方法を選択することで、その後の遺産分割協議もスムーズになるでしょう。

具体的な評価方法

遺産分割における不動産評価では、状況に合った適切な評価手法の採用が重要です。評価手法には大きく分けて「不動産鑑定士による鑑定評価」「不動産業者による査定価格」「公的評価を参考にする方法」の3つがあり、それぞれに特徴があります。物件の価値や相続人の状況を考慮しながら、最適な評価手法を選択しましょう。

評価手法の選択にあたっては、不動産の種類や価値、相続人間の関係性、費用対効果などを総合的に検討する必要があります。また、これらの評価手法の中から必ずしも1つを選ぶ必要はありません。たとえば、まずは公的評価を参考にしながら概算を把握し、その後不動産業者の査定を受けるなど、複数の手法を組み合わせることでより信頼性の高い評価を実現できるでしょう。

遺産分割協議を円滑に進めるためのポイント

遺産分割協議を円滑に進めるためには、不動産評価の段階から相続人全員の理解と納得を得ることが重要です。そこでまず、評価額を決定するまでの過程を相続人全員で共有できるように努めましょう。

選択した評価方法や評価額の根拠を全員が理解できるように説明すること、疑問点があれば丁寧に話し合い、解消していきます。複数の評価方法を併用する場合は、それぞれの評価額の違いが生じる理由についても説明が必要かもしれません。

また、評価額の決定はその後の具体的な遺産分割方法にも影響するということを認識しておいてください。たとえばある相続人が不動産を取得し、ほかの相続人に対して代償金を支払う場合（不動産を代償分割する場合）、評価額が代償金の算定基準となります。

もし、相続人間での合意形成に時間がかかりそうな場合は、早めに専門家に相談することをお勧めします。税理士や弁護士などの専門家が介入することで、より客観的な視点から解決策を見出せることがあります。