不動産の相続で見過ごせないのが「抵当権」が設定されているかどうかです。
抵当権は、住宅ローンなどの借り入れにともない不動産に設定される担保権であり、相続時にはその権利関係を引き継ぐことになります。
相続財産に抵当権付きの不動産が含まれる場合、被相続人の債務を承継するか否かを慎重に検討する必要があります。
本記事では、抵当権の基礎知識と、抵当権がついた不動産を相続する際の対処法と注意点について詳しく解説します。
抵当権とは、金融機関などの債権者が債務の回収を保証するために、不動産を担保として設定する権利のことです。
主に、住宅ローンや事業資金の借り入れなどの際に設定され、債務者である不動産の購入者が債務を返済できない場合には、その不動産を競売にかけて負債の回収に充てることができます。
また、住宅ローンなどを完済した後は抹消登記を行うことで、設定されていた抵当権が抹消され、売買など活用がしやすくなります。
抵当権には、次のような特徴があります。
抵当権が融資の場面で広く利用されている理由として、抵当権が設定されていても不動産の使用が制限されないといった特徴があるためです。
また、抵当権は担保としての不動産に随伴するため、不動産が売却された場合は抵当権も売買の対象となり、債務が消滅すれば抵当権も同時に消滅します。
抵当権が設定されている不動産を相続する場合は、その不動産だけでなく、被相続人の債務も一緒に承継するかどうかを考える必要があります。
まず、法務局で登記簿謄本を取得し、抵当権の有無を確認しましょう。
登記簿謄本の記載事項には「表題部」と「権利部」の区分があり、権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分かれています。
抵当権に関する事項は権利部の乙区に記載されており、抵当権が設定されているかどうかの他に、抵当権の内容（債権額や債務者、抵当権者など）も明記されています。
ここで確認すべき点は以下の2点です。
権利部（乙区）の欄に「抵当権設定」の記載があったとしても、債務を完済したことにより抹消されている場合があります。
「抵当権設定」の文字列に下線が引かれ、下部に「抵当権抹消」と記載があれば抵当権が抹消されていることを意味します。
また、債権額については返済により減額している可能性が大きいので、どの程度負債が残っているのか、債権者である金融機関などに問い合わせる必要があるでしょう。
相続では、財産だけではなく負債も引き継ぐことになります。
抵当権が設定されているということは元となる債務が残っている可能性が高く、その返済義務も相続人が負うことになるため、債務がプラスの資産を大きく上回るような場合は次のような方法を検討する必要があります。
相続放棄は、一切の権利義務を放棄する手続きのため、抵当権に設定されている債務が残っている場合に利用することで支払いを回避することができます。
ただし、原則として相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所での手続きが行わなければならないため、注意が必要です。
抵当権が設定されている不動産を相続する場合の注意点として、債務を考慮したうえで遺産分割協議を行うことが挙げられます。
というのも、遺産分割はプラスの財産を分割することであり、基本的に債務はその取得分によらず法定相続分で負担することになるためです。
遺産分割協議によって特定の相続人が債務を負担する取り決めを行うことはできますが、この取り決めはあくまで相続人間で適用されるものなので、債務を１人が負担するには、債権者である金融機関などから承諾を得る必要があります。
相続人間のお取り決めと債権者との取り決めは別問題であることを念頭においておく必要があります。
抵当権が設定されている不動産の相続は、債務の有無を見極めることが重要です。
相続放棄や限定承認といった選択肢を踏まえて、リスクを回避しながら適切に対応することが求められます。
抵当権が設定されている不動産を相続する場合、早めに税理士などの専門家に相談することをおすすめします。