2024年4月から相続登記が義務となり、相続開始を知った日から3年以内に申請を行わないといけなくなりました。登記とはつまり不動産の名義登録を意味していますので、新たに所有者となった方は相続後、「名義変更のために相続登記をしないといけない」ということになります。
この手続きは専門知識を持つ司法書士に依頼することが多いのですが、相続人自身で行うことも可能です。その場合に相続人の方がしないといけないこと、手続きの流れをここでご紹介します。
相続開始後、いきなり名義変更の手続きを行うのではなく、まずは不動産の名義人や権利状況などを確認しましょう。
名義や権利状況を確認する理由は、現在の所有者や抵当権などの権利関係を正確に把握し、名義変更手続きを適切に行うためです。この確認が漏れていると、予期せぬ問題や手続きの遅延が起こる危険性が高くなってしまいます。
法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して以下の記載部分をチェックしましょう。
なお、Web上でも「登記情報提供サービス」を利用することで所有者情報は確認可能です。
また、不動産の固定資産税評価額も確認しましょう。相続登記を行う際には登録免許税を納付する必要があります。この登録免許税は固定資産税評価額を基に計算されますので、納付額を把握するためにも確認しておきましょう。
登記自体には直接関係しませんが、相続税の申告が必要な場合にも固定資産税評価額は重要な情報となります。
固定資産税評価額を調べるには、毎年に固定資産税等の納税通知書と一緒に送られてくる「固定資産税課税明細書」か、市区町村で発行可能な「固定資産評価証明書」をチェックします。
なお、不動産の取得が決まっていない段階であれば、①遺言書の調査、②戸籍情報から相続人の確定、③遺産分割協議、も進めておく必要があります。
ご自身が建物や土地など不動産を取得することが決まれば、名義変更の手続きに着手しましょう。相続登記の申請から審査完了までにかかる一般的な期間は1〜2週間ほどですが、その前に書類集めや書類作成をしないといけませんので時間に余裕を持って取り組むようにしてください。
まずは相続登記のために必要な書類を取得していきましょう。下表のように、「亡くなった方に関する書類」「相続人に関する書類」「不動産の取得を証明する書類」に分類することができます。
亡くなった方に関する書類 | |
|---|---|
戸籍謄本（戸籍事項証明書）、除籍謄本、改製原戸籍 | ・全国の市区町村役場から取得可能。 ・出生から死亡まで、在籍していたすべての戸籍情報を集める。 |
住民票の除票 （または戸籍の附票） | ・住民票の除票は住所地の市区町村役場、戸籍の附票は本籍地の市区町村役場のみで取得可能。 ・登記簿上の住所が戸籍謄本等に記載された本籍と異なる場合に必要となる。 |
相続人に関する書類 | |
|---|---|
戸籍謄本（戸籍事項証明書） | ・全国の市区町村役場から取得可能。 ・遺言による取得では新所有者の分のみを準備する。 ・亡くなった方の死亡日以降に発行されたものが必要。 |
固定資産課税明細書 | ・毎年市区町村役場から送られてくる。 ・登録免許税の計算のために必要。 ・遺言による取得では新所有者の分のみを準備する。 ・登記申請日が属する年度のものが必要。 |
住民票 | ・住所地の市区町村役場で取得可能。 ・新所有者の分のみを準備する（法定相続分での取得なら相続人全員分が必要）。 |
印鑑登録証明書 | ・住所地の市区町村役場から取得可能。 ・遺産分割協議書に押印した実印を証明するために必要。 |
不動産の取得を証明する書類 | |
|---|---|
遺産分割協議書 | ・遺産分割協議で不動産の所有者を決める場合に必要。 ・相続人等の当事者全員の合意のもと作成し、その全員で押印する。 |
自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言 | ・遺言により取得者が決められている場合に必要。 ・公正証書遺言なら公証役場に保管されている。 ・自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合や自宅や貸金庫などを探す。 |
これらを漏れなく集めていきましょう。
次に登記申請書を作成します。不動産登記に関する申請書の様式、作成については法務局のこちらのページからも確認できますので、ダウンロードして必要事項を記入していきましょう。
※相続人が複数おり、法定相続分に従って持分を取得する場合、相続人全員で申請するほか相続人の1人が全員分を申請することも可能。
申請書の主な記載事項は次のとおりです。情報に誤りがないよう留意してください。
主な記載事項 | 記載方法 |
|---|---|
登記の目的 | 「所有権移転」などと記載する。 |
原因 | 「令和○年○○月○○日相続」などと記載する。 ※被相続人が亡くなった日（戸籍上の死亡日）を記載する。 |
被相続人 | 被相続人の氏名を記載する。 |
申請人 | 申請人の住所・氏名・押印・連絡先電話番号、そして共同相続人間での持分を定めるときはその割合を記載する。 ※修正などが必要になった場合に登記所の担当者から連絡が来る可能性があるため、平日の日中に連絡が取れるものを記載。スマホの番号でも良い。 |
課税価格 | 「金○○万円」などと記載。 |
登録免許税 | 「金○○円」などと記載。 |
不動産の表示 | 土地の場合、不動産番号・所在・地番・地目・地積を記載する。 建物の場合、不動産番号・所在・家屋番号・種類・構造・床面積を記載する。 |
不動産の表示や権利関係、相続人の情報を漏れなく記入することが重要です。また、必要な添付書類をすべて揃え、登録免許税の計算も正確に行いましょう。法律用語や専門的な表現の使用には特に注意が必要で、不明な点がある場合は法務局や司法書士に相談しておくことをおすすめします。
なお、司法書士に登記申請書を作成してもらうことになった場合は、別途「委任状」も作成します。
作成した登記申請書、そしてその他の添付書類一式をまとめて法務局に提出します。提出先は不動産の所在地を管轄する法務局です。法務局が開いているのは平日の日中ですので、昼間忙しい方は前もって窓口が開いている時間帯をチェックしておきましょう。
なお、登記申請をするには登録免許税の納付が必要です。[課税標準×税率]で納付額は算出できますが、相続の場合はそれぞれ次のようになります。
そのため、固定資産課税台帳にある価格が2,000万円の土地を相続した場合、0.4％の税率を乗じて登録免許税8万円の納付が必要になるということです。
相続登記を所有者自身が行うことで司法書士費用を抑えることができます。自分で対応することによって、相続に対する理解が深まる機会にもなるでしょう。
しかし、デメリットもあります。手続きが複雑で時間がかかるうえに、法律の専門知識が必要とされる場面も多く、誤りがあると修正に手間がかかります。
したがって、登記やその他相続手続きにかける時間が多く確保できない方、不動産が複数あるケース、法律や不動産に関する知識が乏しい場合などには司法書士を活用することも検討してください。専門家のサポートを受けることで、スムーズな相続登記が可能になり、将来のトラブルも防ぐことができるでしょう。