不動産を相続する際、相続人が複数いる場合には注意が必要です。遺産分割協議がまとまらないと不動産は相続人全員の共有状態となり、売却や活用が困難になるなどさまざまな問題が生じます。
そんなシチュエーションで知っておきたい遺産分割の方法や調停・審判のこと、登記や相続税申告についてまとめましたので、不動産相続をスムーズに進めるためにぜひ参考にしてください。
目次
人が亡くなり、相続が発生した場合、その方の所有していた財産は相続人が引き継ぐことになります。そして、もし相続人が複数いるのなら遺産は相続人全員の共有となります。このことについては法律でもはっきりと定められています。
※共有とは、所有者それぞれが持分と呼ばれる所有権の割合を持つ状態を指す。
第八百九十八条 相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。
遺産が不動産の場合でも例外ではありません。
例えば父が亡くなり、母と子2人が相続人となった場合、父の所有していた家は、母と子2人の共有財産となります。この共有状態は、遺産分割協議が成立し、不動産の名義変更が完了するまで続きます。
相続開始に伴い、自動的に不動産は共有状態となるため、何ら手続きを行うことなく相続することは可能です。しかしながら、不動産を共有していると次のような問題が生じてしまいます。
問題点 | 詳細 |
|---|---|
売却や管理に全員の同意が必要 | 不動産の売却や大規模な修繕などを行う際には、共有者全員の同意が必要となる。 そのため、相続人の１人でも反対をすると実行ができない。 |
共有者間のトラブルリスク | 意見の相違や不仲が原因で、売却や管理に対する合意が難しくなる可能性もある。 |
固定資産税や管理費用の負担 | 共有者全員が固定資産税を負担する必要があり、実際に使用していない場合でも費用が発生する。 |
相続手続きが複雑化する | さらに共有者が亡くなり相続が開始されると、新たに共有者が増え、権利関係がより複雑になる。 |
第三者による介入のリスク | 共有者の１人が自分の持分を第三者に売却することで、知らない人との共有関係になる可能性がある。 |
共有者一部に生じる意思能力の喪失 | 共有者の中に認知症になった人がいる場合、売却などの手続きが進められなくなる可能性がある。 |
上記のとおり、不動産を相続人全員で共有することで種々の問題が発生してしまいます。必ずトラブルになる、というわけではありませんが、一般的にもよほどの理由がなければ共有は避けるべきと考えられています。
そこで、相続人が複数人いるときは、遺産に含まれる不動産について遺産分割協議を行いましょう。
※遺産分割協議とは、相続人全員で話し合い、遺産をどのように分けるのかを決める行為をいう。遺産分割協議がまとまれば、不動産の名義を特定の相続人に変更し、その方が自由に処分できるようになる。その他の相続人については別の遺産を取得することでバランスを取る。
不動産の具体的な分割方法として、①現物分割、②換価分割、③代償分割の3つが挙げられます。それぞれ以下のような特徴を持ちますので、状況に応じて適切な方法を選択しましょう。
分割方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
現物分割 （不動産をそのまま相続人に分ける） | ・手続きが簡単 ・費用がかからない | 不公平になりやすい |
換価分割 （不動産を売却して得た現金を分配） | ・１円単位で公平に分割可能 ・相続人に資力が不要 ・不動産管理の負担がなくなる | ・売却に時間がかかる ・安値で売却するリスクがある ・資産としての不動産を失う |
代償分割 （1人が不動産を相続し、ほかの相続人に金銭で補償） | ・公平な分割が可能 ・不動産をそのまま相続できる ・売却の必要がない ・相続人の希望を反映しやすい。 | ・不動産取得者に資金が必要 ・不動産評価で意見が分かれる可能性がある ・分割払いの場合、支払いが滞るリスクがある |
相続人の間で、不動産の評価額や分割方法について意見が対立することもあります。
例えば、ある相続人は「不動産を高く評価して売却したい」と考えているのに対し、別の相続人は「安く評価して自分が取得したい」と考えている場合などもあり得ます。
また、感情的な対立によって遺産分割協議が難航することもあるでしょう。特に相続人同士が長年不仲であったり、特定の相続人に不満を抱いていたりするときにこの問題が発生します。
そんなときは家庭裁判所の利用も検討しましょう。また、相続登記や相続税申告などにも適切に履行できるよう対処する必要があります。
相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。調停では家庭裁判所の調停委員が間に入り、相続人同士の話し合いをサポートしてくれますので、当事者間で話し合うよりも建設的な協議ができるようになります。
※申し立ては、相続人のうちの1人または複数人が、他の相続人全員を相手方として行う。
調停が成立すれば、その内容は裁判所の調停調書として作成され、確定判決と同じ効力を持つことになります。
一方、調停が不成立になると自動的に審判手続きに移行し、家庭裁判所が遺産分割の内容を決定します。
2024年4月1日から相続登記が法律上の義務となりました。これまで任意だったのですが、所有者不明の土地などが社会的な問題となっていること受け、相続で所有者が変更されたことを登記により示さないといけなくなっています。この義務を履行しない場合には過料と呼ばれるペナルティも予定されていますので注意が必要です。
相続登記には3年以内という猶予期間が設定されていますが、遺産分割協議がなかなか進まずこの期間に間に合わない危険性があるときは「相続人申告登記」を行いましょう。
これは義務化に伴い新たにできた制度で、この簡易な登記手続きをしておくことで義務を履行したものと評価してもらえます。過料の心配もなくなりますので、時間がかかりそうなときは相続人申告登記をしておきましょう。
相続登記のほか、相続税の申告義務にも注意してください。相続財産の合計額が一定額以上（厳密には基礎控除額超。おおむね3,000万円以上。）に上るときは申告や納付義務が発生している可能性が高いため、まずは計算を行い、申告等の要否をチェックする必要があります。
ただし遺産分割協議がまだ成立していないときは正確な申告ができません。この場合でも10ヶ月以内という期限には間に合わせないといけませんので、いったん法定相続分での申告を行っておきましょう。
その後、遺産分割が完了したときにあらためて正しい内容で申告を行います。税に関してはペナルティも厳しく設定されていますので、厳格に対処しなくてはなりません。