不動産を所有している方は、自身の相続の際相続人が揉めることのないよう備えておきましょう。不動産があるときはトラブルが起こりやすく、その結果、家族関係が悪化してしまうケースもあるのです。

この記事では、こういった問題を防ぐために知っておきたいポイントを紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

相続財産に不動産があることで起こりやすいトラブル

建物や土地などの不動産は価額が大きい財産ですし、相続人間での分割も簡単ではありません。そこで次のようなトラブルが起こりやすいといえます。

• 不動産の使用方法や処分に関する意見の相違
  →　不動産は現金のように簡単に分割することができないため、相続人それぞれが異なる希望を持っている場合、意見が対立しやすくなる。例えば、ある方が「売却して現金化したい」と考えているのに対し、別の方は「自宅として残し続けたい」など。
• 不動産の評価額に対する認識の相違
  →　不動産をいくらと想定して遺産分割を行うのか、この価額の大きさによってはほかの相続人の取り分などにも影響が出てくるため争点となることがある。
• 特定の相続人に財産が集中することによる不公平感
  →　不動産は分割しにくいことから、特定の相続人が不動産を相続することで相続人間のバランスが崩れやすい。ほかの財産で相続分を調整することも可能であるが、預金等が十分になければ取り分に差がついてしまう。
• 相続人間での不動産の共有
  →　不動産は複数人で共有することも可能。相続開始後、分割をしなければ法定相続分に従い共有することになるが、共有状態だと処分や増改築などの意思決定が円滑にできなくなり管理で困ることも出てくる。
• 相続税の負担が大きい
  →　特に土地は課税価格が大きく、相続税の負担も大きくなりやすい。現金化も容易ではないため、納税資金に悩むこともある。

上記以外にも、相続に関連するさまざまなトラブルが発生する可能性があります。できれば相続が発生する前に、十分な対策を進めておくようにしましょう。

不動産に関する相続トラブルを防ぐポイント

相続財産に不動産があると、前述のようなトラブルが発生するリスクが高まります。しかし、事前に適切なアクションを起こしておくことで、これらのトラブルを未然に防ぎスムーズな相続を実現しやすくなります。

どのような施策を講じるべきか、以下の内容を参考にしていただければと思います。

生前に家族でよく話し合う

相続に関するトラブルの原因として「コミュニケーション不足」も関係しています。そのため、生前に家族でしっかりと話し合い、お互いの考えや希望を共有しておくことがとても重要になってきます。

具体的には、次の点について話し合っておくことが大事です。

• どの不動産を誰に渡したいのか
• 誰がどの不動産を相続したいと考えているのか
• 相続した不動産をどのように活用したいのか（住む、売却する、賃貸に出すなど）

例えば実家を相続する場合なら、誰が住み続けるのか、将来的に売却する可能性はあるのかなどを話し合っておくと良いでしょう。また、賃貸物件を相続する場合は、賃貸経営を継続するのか、売却するのかなどを決めておく必要があります。

こうして生前に家族で話し合うことで、各相続人の不動産に対する希望や意向を事前に把握し、誤解や認識のずれを解消することができます。また、相続税の負担や代償措置などについても事前に検討することで、公平性を保ち、相続人みんなが納得できる相続を実現することができるでしょう。

遺言書で指定する

遺言書を使えば、自分の死後に財産をどのように分配するかを指定することができます。不動産の相続に関しても、遺言書を作成しておくことで取得する方や分割の方法などを指定することが可能です。

遺言書に不動産の取得者を明確に指定しておけば、不動産の取得をめぐって揉めることを防ぐことができるでしょう。特に、複数の相続人がいる場合や、相続人同士での意見の対立が予想される場合は、遺言書を作成しておくことが重要です。

また、遺言書によって遺産分割協議を省略できるため、相続手続きがスムーズになるという利点もあります。

不要な不動産の処分

相続が発生する前に不要な不動産を処分しておくことも、相続トラブルを予防するうえで有効な手段といえるでしょう。例えば次のような物件など、誰も相続したがらない不動産があるときは要検討です。

• 地方にある実家（相続人は都市部に住んでおり、実家に戻る予定もない）
• 老朽化した空き家（修繕費用が高額で、住むにも売却するにも難しい）
• 収益性の低い賃貸物件（空室が多く、管理の手間も大きい）

このような不動産を相続財産に含めてしまうと、相続人同士で押し付け合ったり、将来的な修繕費用負担をめぐって争いが起こったりする可能性があります。

そこで、生前に不要な不動産を処分しておき、これらの問題を回避するよう備えましょう。また、不動産を売却して現金化すれば遺産分割もしやすくなります。

<h3専門家の利用

不動産の相続では、税金のことや法律全般のことなど、専門的な知識が必要となる場面も多くあります。そのため「相続税の申告が必要になる可能性が少しでもある」、あるいは「相続税申告の必要性について判断することが難しい」という場合には税理士を活用しましょう。相続人同士や第三者との間で揉めそうなときは弁護士も活用します。

専門家のアドバイスを受けることで法的リスクを最小限に抑え、相続人間の誤解や対立も防ぎやすくなります。特に相続人の数が多いときや相続財産の額が大きいとき、国外に財産があるときなど、複雑な事案では専門家のサポートが不可欠です。

相続人は代償分割も検討

「代償分割」とは、不動産を特定の相続人が相続し、当該取得者が他の相続人に対し金銭で補償をする遺産分割方法のことです。

現物分割だと取得財産のバランスを取るのが難しいですし、とはいえ共有は将来的なトラブルのリスクが大きいです。

他方、代償分割であれば特定の相続人が単独で所有することができますし、他の相続人とのバランスも調整しやすいです。

取得者に代償金を支払うだけの現金・預金がなければ選択できませんが、これが可能なときは検討する価値があるでしょう。

専門家の意見も取り入れながら、適切な遺産分割方法を考えていきましょう。