親族の方が亡くなってご自身が相続人になると、相続した財産の大きさに対応して、相続税が発生することがあります。

遺産の総額が数千万円未満であれば相続税の負担はかからないのですが、土地や建物は価額が大きいため、これを取得する場合申告や納付が必要となるケースも珍しくありません。

そこで不動産を相続する方は、申告の必要性や納付額を調べるため財産評価や税額の計算を行いましょう。

当記事で評価方法や計算方法を解説いたします。

不動産の相続税評価額を調べる方法

申告の必要性や税額を調べるには、まず、相続の対象となっている物件の相続税評価額を把握しないといけません。

財産の価値を金額に置き換えないことには計算も何もできません。

資料の収集

不動産を評価するため、遺産に含まれる土地や建物に関する資料を集めましょう。

• 固定資産税の納税通知書：固定資産税評価額、所在地や面積などが記載されている。市区町村から毎年送られる。
• 登記事項証明書（全部事項証明書）：不動産の権利関係など、登録されている詳細な情報が記載されている。法務局で取得できる。
• 地積測量図や公図：土地の状態、奥行や間口、形状などが記されている。
• 名寄帳：市区町村内で被相続人が所有していた不動産が一覧で記されている。把握できていない物件が見つかる可能性もあるため取り寄せる。

また、評価を行う際は土地に付された「路線価」や「倍率」を使うこともあります。

国税庁のWebサイトから調べることができますので、こちらからその値を調べておきましょう。

※路線価が付いているときは路線価を用いて評価する。路線価がないときは倍率を用いて評価する。

価額を計算

相続税評価額を把握するには、物件の種類別に決められた評価方法を用いて計算する必要があります。

この枠組みに該当しない不動産に関しても評価は必要です。税理士に相談して、正確な計算をしてもらいましょう。

小規模宅地等の特例も要チェック

基本的には前項で説明した計算式を用いて価額を調べることができますが、相続税法では「小規模宅地等の特例」も用意されています。

簡単に内容を説明すると「特定の要件を満たす宅地について、一定の面積まで、最大80％、評価額を下げることができる特例」であると表現できます。

この特例を使えるかどうかで相続税の負担も大きく変わってきます。

そのため不動産を相続するときは必ずチェックしておきましょう。

相続税申告の必要性を調べる方法

不動産の価額がわかれば、具体的な計算へと進むことができます。

まずは「申告が必要かどうか」について調べていきましょう。必要性を見極めるポイントを整理したのが下表です。

該当する可能性が高いのは、“遺産の総額が「基礎控除額」以下”のケースでしょう。

相続税における基礎控除額は次の計算式で算出されるように、他の税に比べても高額です。

そのため非課税になることも少なくありません。そして基礎控除額以下であれば申告も不要です。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×「法定相続人の数」

相続税の金額を調べる方法

相続税の金額を調べるため、非課税財産や債務などを除いた遺産の総額から基礎控除を適用し、「課税遺産総額」を算出しましょう。

この課税遺産総額を“法定相続分で按分”し、按分した個々の金額に税率を乗じます。

そして税率を乗じた個々の金額を合計すると「相続税の総額」が明らかになります。

この相続税の総額を“実際の相続割合で按分”することで、相続人個別の相続税額が調べられます。その後さらに適用可能な税額控除（未成年者控除など）があるときはその分も差し引いて、納付すべき税額を導き出します。

これは非常にシンプルな説明であるため簡単に思えるかもしれませんが、実例で計算しようとするとより複雑に感じることでしょう。計算ミスも起こりやすいですし、税額の計算に不安がある方は税理士に任せることをおすすめします。